市政府办公室关于印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作指南（试行）》的通知 -k8凯发

　　市政府办公室关于印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作指南（试行）》的通知

　　市政府办公室关于印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作指南（试行）》的通知

　　索引号

　　17911/2022-00064

　　市政府办公室文件 建设规划 通知

　　关键词

　　时效

　　市政府办公室关于印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作指南（试行）》的通知

　　市政府办公室关于印发《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作指南（试行）》的通知

　　各镇人民政府，各街道办事处，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区、常熟国家大学科技园、虞山高新区（筹）、服装城管委会，市各委办局、直属单位（公司）:

　　经研究，现将《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作指南（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　常熟市老旧工业区（点）联合自主更新

　　为进一步规范市老旧工业区（点）联合自主更新项目操作程序，明确联合自主更新项目各阶段具体操作流程，根据《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见》（常政办发〔2021〕9号），结合实际操作案例总结的相关经验，特编制本操作指南。

　　纳入市老旧工业区（点）更新改造diyi、二批项目库或结合市“一图一表”确定纳入年度新增老旧工业区（点）更新改造项目库，由更新改造区域内两家或以上权属单位组成联合体，以《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见》（常政办发〔2021〕93号）中确定的联合自主更新模式，打破权属界线开展更新改造的项目。

　　属地政府根据更新改造区域实际情况，在摸清更新改造区域内权籍情况，与区域内各土地权属单位充分沟通，且具有相当可行性的前提下，可确定采用联合自主更新模式。具体开发模式在更新改造点位申报时应作明确，由市老旧工业区（点）更新改造工作专班（以下简称“市工作专班”）审核并报市更新工作领导小组办公室同意后纳入项目库。采用联合自主更新模式的点位将一并纳入联合自主更新改造项目库。一经纳入，原则上不得随意变更开发模式。如因特殊原因无法采用联合自主更新模式的，须报市更新工作领导小组办公室同意。

　　（二）联合体及联合自主更新实施方案

　　1.联合体：联合自主更新改造单元（以下简称“更新单元”）内拥有合法土地权属的单位可作为联合体成员单位，取得联合自主更新项目参与的资格权。拥有联合自主更新项目参与资格权的权属单位如无法承担更新改造费用或自愿退出的，由更新单元内其他土地权属单位协商受让其自有地块及不动产权属，或转让给愿意在受让后组成联合体改造的其他单位，也可由土地管理部门回收土地使用权。为提高联合自主更新项目的时效性和可行性，可对更新单元内原土地权属单位进行适度归并。

　　2.联合自主更新实施方案编制：经更新单元内全体土地权属单位协商组成联合体后，由属地政府牵头，会同联合体成员单位共同编制联合自主更新实施方案（以下简称“实施方案”）。实施方案中需明确更新单元内土地权属现状、联合体成员单位（包括原土地权属单位转让归并及补全土地使用权的归并补全方案）、委托报建主体、具体实施方案（包括规划方案、出资方案、不动产登记方案、建设方案、统一管理要求等）、主导产业及监管要求、联合体成员的权利义务及违约责任以及其他需要在实施方案中明确的内容（实施方案编制模板详见：附件）。具体出资比例、金额，不动产登记具体楼栋、建筑面积，市政配套设施具体分摊比例、金额，物业费分摊比例，具体违约赔偿金额等内容可另外签订协议明确。

　　3.实施方案报批：实施方案编制完成并经联合体全体成员及属地政府确认后可上报市工作专班，由市工作专班组织相关部门会审，形成会审意见。会审通过并修改完善后，属地政府在政府网站及更新单元现场对实施方案进行公示，公示时间不少于7个自然日。公示期间无异议或不存在对实施方案作出重大变更情况的，视为通过公示，由市工作专班将实施方案及相关公示材料一并报送市更新工作领导小组办公室批准。如存在重大分歧及需对实施方案内容进行重大变更的，视为未通过公示，由属地政府牵头进一步开展协商并对实施方案进行完善后重新履行上报市工作专班会审、公示、报批手续。

　　（三）完善土地权属及统一土地使用年限

　　更新单元内土地必须全部设定土地使用权，且土地用途须全部为工业用地，土地性质须全部为出让或流转转让土地（土地使用年限为50年）。

　　更新单元内未设定土地使用权的土地须设定土地使用权，具体操作为：（1）集体土地：二调为建设用地但未办理供地手续的土地，供地对象为所在村集体经济组织（村属企业、合作社、村联体），可通过协议出让等方式供地；（2）国有土地：二调为建设用地但未办理供地手续，纳入低效用地再开发项目库的零星土地，用地面积不大于3亩，可协议出让给相邻企业。用地面积大于3亩的，须以公开出让方式供地。

　　更新单元内原权利人土地性质为划拨或使用的，须转为出让土地。

　　更新单元内原土地权属单位土地用途为非工业用地的，须根据规划调整用地性质。

　　联合体成员单位在更新改造前需以更新单元内剩余土地使用年限zui长的单位为基准，统一土地使用年限。使用年限不足的，按评估价补缴延长期内的土地价款，签订土地出让合同补充协议并办理不动产登记。

　　1.规划条件：市资规局按照批准的更新单元范围及规划建设初步方案（经联合体成员单位及属地政府确认同意）出具项目整体规划条件。规划条件指标须满足老旧工业区（点）更新改造项目相关要求。

　　2.方案预审：市审批局依据相关规划及规划条件开展方案预审，通过方案预审的规划方案方可纳入实施方案中。

　　3.实施主体：联合体成员单位可统一委托其中某一单位作为实施主体，开展项目报建手续。具体内容在实施方案中明确。

　　4.立项：联合体统一委托的实施主体作为江苏省投资项目备案证中的项目法人单位。其余联合体成员单位名称、项目建设规模等在******“建设规模及内容”中备注清楚。如联合体成员单位中既有国资或镇（村）资产企业又有私营企业，可由国资或镇（村）资产企业与私营企业分别立项，便于后期确定施工单位的过程中采取不同的模式。

　　5.土地权属：联合体各成员单位现有的土地权证一并打包作为联合自主更新项目的土地权属证明。

　　6.建设工程规划许可及施工图审查：建设工程规划许可证及施工图审查合格书中，联合体统一委托的实施主体作为项目建设单位，其余联合体成员单位的相关信息在******中备注。

　　7.工程发包：联合体成员单位有国资或镇（村）资产企业的，可单独立项后并按照公开招投标流程确定施工单位。私营企业联合的，经各成员协商同意，可采用直接发包方式统一确定施工单位。

　　8.施工许可：联合体统一委托的实施主体为质监申报、安监申报、施工许可证中的建设单位，其余联合体成员单位在证明、******备注中注明。

　　9.项目验收：工程竣工验收监督、消防验收（备案）、规划核实、竣工验收备案、用地核验等由联合体统一委托的实施主体办理，其余联合体成员单位的信息在相关证明、******中注明。

　　1.项目建成通过竣工验收后，联合体按照实施方案约定的宗地和房产分割协议，明确各自土地使用权和房屋所有权，以自建房初始登记方式分割办理各自不动产权证，具体办理程序为：

　　（1）联合体申请测绘、办理权籍调查，取得总体方案的权籍调查报告；

　　（2）联合体作为不动产登记的申请人，提交联合体成员原不动产权证（土地证和房产证）、规划验收合格证、竣工验收备案表、更新改造总体方案、权籍调查报告申请登记。

　　（3）不动产登记机构根据实施方案约定，按照各参与主体份额占比和房屋分割方案对共有房屋进行分割，分别办理不动产权证。

　　（4）分割前注销不动产抵押登记，原不动产权证（土地证和房产证）收回。

　　2.分割办理不动产权证时，原则上按照共用宗地方式登记，具体按以下意见办理：

　　（1）产业载体原则按幢设立不动产单元，房屋面积按单幢建筑实测结果登记，土地面积按单幢建筑基座占地面积登记，按自主更新实施方案明确的分割方案确定给具体企业独有。确需按层设立不动产单元的，需满足每层界线固定封闭、功能完整、具有独立使用价值，且不改变现行规划、建设、消防等设计要求，房屋面积按单层建筑实测结果登记，土地面积按分层建筑面积占比分摊进行登记（分层建筑面积/整幢建筑面积*整幢建筑占地面积）。

　　（2）办公及生活服务设施（办公楼、集体宿舍、食堂、配套商业等），申请登记时土地和房产面积认定方法同上，权利人依据实施方案约定登记，可以确定为参与更新改造的全体业主共同共有或按份共有，也可以确定为其中单一主体独有或其中部分主体共有，并在不动产权证附记栏内标注。

　　（3）更新地块范围内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施（不包括办公及生活服务设施），依据实施方案约定明确为宗地范围内全体业主共同共有或按份共有，在不动产登记簿记载，并在各权利人的不动产权证附记栏内标注。

　　产业载体、办公及生活服务设施的不动产权证上除按常规记载基本信息外，其附记栏内还应标注各联合体成员单位原土地权属信息，包括各联合体成员单位名称、土地面积、土地性质；道路、绿地、其他公共场所、公用设施共同共有或按份共有等信息。

　　（一）为鼓励更新单元内相关土地权属单位通过不动产转让方式进行适度归并，转让过程中经属地政府同意并经转让双方协商同意，可灵活确定土地评估价（原则上不低于正常土地评估价的70%）。

　　（二）联合体成员单位原则上为项目建成后分得独有或共有部分产业载体、办公、生活服务设施的业主。确有联合体成员单位因土地面积较小，按实施方案约定，后期无法分得产业载体及办公、生活服务设施的，其土地占有份额也必须体现在道路、绿地、其他公共场所、公用设施中或与其他业主共同共有，在不动产登记簿记载。不得出现联合体成员单位在项目建成后既不登记产业载体、办公、生活服务设施，也不登记道路、绿地、其他公共场所、公用设施，实际灭失的情况。在完成更新改造后，联合体成员单位不动产登记的zui终土地面积（包括独有及共有部分）不得超过原土地权证面积。

　　（三）项目建成后，联合体各成员单位分得的建筑部分可销售比例不超过70%，可按整栋或按整层为单位分割销售，zui小销售单位不小于1000平方米，可分割销售比例原则限定在单个联合体成员单位内部，不在整个项目中统筹。办公及生活服务设施（办公楼、集体宿舍、食堂、配套商业等）不得分割转让给更新单元内业主单位以外的其他单位。

　　（四）入园企业（除联合体成员单位之外）必须严格实行市老旧工业区（点）更新改造项目准入管理相关制度。入园企业在通过相关项目准入审核后以租赁方式入园，达产次年起，需保证每千平方米厂房建筑（不包含办公及生活服务设施、其他公共场所、公用设施）面积税收不低于10万元。入园企业在一个完整年度税收达到30万元/千平方米厂房建设（不包含办公及生活服务设施、其他公共场所、公用设施）面积以上，且符合分割转让的条件，可向业主单位申请购买厂房。过户前需经属地人民政府及市老旧工业区（点）更新改造产业项目准入评价办公室（市工信局）审查并同意。租赁及分割转让的税收标准，属地政府可根据实际情况提高。联合自主更新项目的招商可纳入属地政府招商体系或委托专业运营单位开展招商运营。

　　（五）联合自主更新项目建成后，应根据划定的管理区域成立管理委员会，管理委员会可引进物业服务企业实施管理，费用由联合体各成员单位共同分摊。

　　本操作指南自印发之日起实施，试行期限一年。

　　附件：xx镇xxx地块单元联合自主更新实施方案(模板)

　　xx镇xxx地块单元联合自主更新

　　（实施方案模板为非标准模板，供编制单位参考，可在此基础上增加或修改条款）

　　根据《常熟市老旧工业区（点）联合自主更新操作意见》（常政办发〔2021〕93号）及《常熟市老旧工业区（点）更新改造实施意见》（常办发〔2019〕137号），为加快推进产业转型升级，优化地块土地利用结构，提升产业承载能力，经 xxx地块单元内全体权利人协商一致，决定组成联合体对xxx地块单元老工业区进行联合自主更新，并制定本联合自主更新实施方案（以下简称“实施方案”）。

　　此次拟实施联合自主更新的xxx地块单元位于xxx区域，总用地面积约为xx亩（xx平方米）。

　　区域内现有x家土地权属单位及部分未设定土地使用权土地，分别为：

　　1.xxx公司：不动产（土地证）权证号：xxxx号，土地性质：xx（出让/划拨/流转/使用），土地类型:xx（国有/集体建设用地使用权），土地用途：xx（工业用地），土地面积：xx平方米，土地使用期限至xxxx年x月x日。

　　2.xxx公司：不动产（土地证）权证号：xxxx号，土地性质：xx，土地类型: xx，土地用途：xx，土地面积：xx平方米，土地使用期限至xxxx年x月x日。

　　3.xxx公司：不动产（土地证）权证号：xxxx号，土地性质：划拨/使用，土地类型: 国有/集体建设用地使用权，土地用途：xx，土地面积：xx平方米，土地使用期限至xxxx年x月x日

　　4.未设定土地使用权土地：①【不动产******号:xxx】国有/集体土地，土地面积：xx平方米，于xxxx年xx月xx日收回。②xxx地块内其他零星无权属国有/集体建设用地，土地面积 xxx平方米。拟供给xxx公司/村集体经济组织。

　　经联合自主更新区域内不动产权证登记的所有土地权属单位充分协商，依据适度归并、缺失补全的原则，通过归并补全方案，满足联合自主更新改造区域内：①土地全部设定土地使用权、②土地性质均为出让土地的要求、③土地用途均为工业用地。

　　具体归并补全方案为：xxx企业通过二级市场转让方式取得xxx企业的权属，现不动产（土地证）权证为：......；xxx企业通过低效用地协议出让方式取得零星土地xx平方米；区域内xxx公司所属xxx平方米土地为划拨地块，拟通过划拨转出让方式转为出让地块,区域内xxx公司所属xxx平方米土地为使用地块，拟通过集体土地协议出让方式转为出让地块（详见：附图2-归并补全后土地权调图）

　　经归并补全，现确定xxx地块单元内自主更新联合体成员共x家，分别是xxx公司、xxx公司、xxx公司、xxx公司…。

　　联合体成员共同委托xxx公司为实施主体，整体办理立项、规划审核及验收手续，牵头办理各单位工程招标、施工许可、竣工验收等报批报建手续。

　　xxx地块单元自主更新联合体已委托xxx设计院进行方案设计。xxx设计院已依据联合体各成员单位用地面积进行规划设计，并充分听取联合体各成员单位的意见建议，现已形成了规划建设方案，作为xxx地块单元更新改造报批方案（详见：附图3-联合自主更新改造规划建设方案），具体以市行政审批局审定方案为准。

　　xxx地块单元在前期规划设计、勘察、监理等过程中产生的费用，由联合体成员按各自建筑面积分摊。

　　按照该地块规划设计总平面图，第x幢厂房、第x幢厂房由xxx公司投资建设，第x幢厂房由xxx公司投资建设，第x幢厂房由xxx公司投资建设。第x幢厂房、第x幢厂房、集宿楼、公共配电间由xxx公司(国资或镇（村）资产企业)投资建设。

　　对xxx地块公共区域的基础设施（含道路、雨污水管网、水泵房、门卫、绿化、停车位等所有市镇配套工程），由联合体成员共同委托xxx公司统一投资建设，联合体成员共同出资，建设完成后的费用由联合体成员按各自车间基座面积比例分摊。

　　如有联合体成员无法承担更新改造费用，则可与其余联合体成员协商受让其自有地块及不动产权属，实行有条件退出；也可由土地管理部门对地块实施收储，并供给xxx公司(国资或镇（村）资产企业)使用，该部分土地比例注入xxx公司(国资或镇（村）资产企业)所占土地比例进行开发。

　　项目建成通过竣工验收后，以自建房初始登记方式分割办理各自不动产权证。分割办理不动产权证时，按照共用宗地方式登记。产业载体按幢设立不动产单元，土地面积按单幢建筑基座面积登记，由于规划设计、厂房施工、登记测绘等不可预见的因素，联合体各成员单位协商一致同意，建筑面积允许存在3%以内的误差，以实际单幢测绘结果为准。

　　第x幢厂房、第x幢厂房登记至xxx公司，第x幢厂房登记至xxx公司，第x幢厂房登记至xxx公司。第x幢厂房、第x幢厂房、集宿楼、公共配电间登记至xxx公司（国资或镇（村）资产企业）。

　　对该地块厂房、集宿楼、公共配电间基座面积以外的土地面积，由联合体成员的原土地权证面积扣除独有及按份共有土地后的面积确定按份共有比例，在不动产登记簿记载，并在各权利人的不动产权证附记栏内标注。

　　联合体成员单位在更新改造前需以更新单元内剩余土地使用年限zui长的单位为基准，统一更新改造单元内建设用地使用年限至xxxx年xx月xx日，使用年限不满的，按评估价补缴延长期内的土地价款。

　　（1）xxx地块单元联合自主更新按照“实施方案”要求统一规划、统一设计，整体出具规划条件、整体办理立项手续、报规手续，分别办理施工许可及竣工验收手续。规划验收及后续不动产分割登记等手续按照项目分期实施办理。

　　联合体各成员单位单独申请水、电、气的接入及设置独立的设施设备。市政管线及绿化停车位等配套工程由xxx公司（国资或镇（村）资产企业）公开招投标确定施工单位，工程竣工后根据审计报告的价格由各联合体成员按照土地证面积分摊费用。

　　第x幢厂房至第x幢厂房由联合体成员（除xxx国资或镇（村）资产企业外）共同选定一家施工总包单位，分别签订施工合同，分别办理施工许可、工程竣工验收、消防验收备案，分别办理不动产权证。

　　第x幢厂房、第x幢厂房、集宿楼、公共配电间由xxx公司(国资或镇（村）资产企业)采用公开招标方式确定施工单位。

　　（2）本次联合自主更新按“一次规划，分期实施”的原则，将xxx公司(国资或镇（村）资产企业)负责的第x幢厂房、第x幢厂房、集宿楼、公共配电间作为二期工程进行建设开发。

　　（3）联合体各成员单位对本实施方案确认无异议后，按照各自建设更新计划，zui迟于xxx年xx月xx日前拆除地上原有建筑物并交付委托的施工单位开展建设。

　　xxx地块更新改造项目竣工后，经联合体各成员单位协商一致，引入物业公司统一管理，物业费由园区内业主各自承担。

　　xxx地块单元联合自主更新园区，拟优先引入xxx等行业，具体以市工信局认定的主导产业门类为准。

　　除联合体成员原产业自用部分外，入驻企业必须严格实行项目准入管理，入驻项目须按照xx镇xx（机构）初审同意并经市老旧工业区（点）更新改造产业项目准入评价办公室（市工信局）审核通过后方可入驻并办理相关行政许可手续，并接受xx镇xx（机构）及市老旧工业区（点）更新改造产业项目准入评价办公室（市工信局）的后续监管。

　　入驻企业通过租赁方式入园。达产次年起，需保证每千平方米厂房建筑（不包含办公及生活服务设施、其他公共场所、公用设施）面积税收不低于10万元。如考核达不到该要求，则......（具体内容由属地政府确定，如该企业需补足税收或者接受清退），具体由业主单位与入驻企业在租赁协议中明确。

　　入驻企业实施先租后售。当企业在一个完整年度税收达到30万元/千平方米厂房建筑（不包含办公及生活服务设施、其他公共场所、公用设施）面积，则该企业可向厂房所有人申请购买租赁的厂房；在销售前需经属地人民政府及市老旧工业区（点）更新改造产业项目准入评价办公室（市工信局）税收审查并同意后，方可办理相关手续。

　　联合体各成员单位的可销售比例均不超过70%。联合体各成员单位可按整栋或按整层为单位分割销售，zui小销售单位不小于1000平方米。集宿楼、公共配电间等公共配套设施不得分割转让给更新单元内业主单位以外的其他单位。

　　其他销售方式需符合统一产业规划要求且经属地政府同意后，方可销售并办理相关手续。

　　五、联合体成员的权利义务及违约责任

　　（1）联合体成员有权在施工设计阶段，根据各自需求提出施工设计意见；施工设计图经审核后，需严格按图施工，不得随意更改。

　　（2）联合体成员有权根据公序良俗、相互谦让、不损害其他成员单位合法权益的原则使用公用部位（场所）和公共设施设备。

　　（3）联合体成员在被委托单位办理联合自主更新各阶段手续时，需主动配合并提供便利。

　　（4）在联合体成员单位符合转让条件进行不动产转让时，转让的不动产中涉及公共设施、公共场所按份共有权属转让的，其他联合体成员单位同意放弃优先购买权。

　　（5）本实施方案确定后，经联合体所有成员协商一致，可以对本实施方案相关内容进行变更或解除。变更内容可签订补充协议。

　　（6）实施方案内容存在变更或解除，不能免除违约成员应承担的违约责任，给联合体其他成员或第三人造成损失的，违约成员应当承担赔偿责任。

　　（7）联合体成员应按照税务相关要求缴纳相关税费。

　　1.本实施方案经市政府批准后作为xx地块单元联合自主更新改造的指导文件。实施方案报批前应经联合体全体成员确认。

　　2.依据实施方案，联合体全体成员在友好协商的基础上，应另外签订协议明确具体出资比例、金额，不动产登记具体楼栋、建筑面积，市政配套设施具体分摊比例、金额，物业费分摊比例，具体违约赔偿金额等实施方案未尽事宜。

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